Kära medlemmar,

Här kommer en uppdatering om läget i stambytet och de diskussioner som för närvarande pågår intensivt mellan föreningens ombud, styrelsen och Stambytesgruppen.

Status – utförande i etapp 1-3

I etapp 1-3 pågår för närvarande åtgärder av de anmärkningar som framkommit vid genomförda besiktningar. Det rör i huvudsak sådant som flera av er själva har uppmärksammat och anmält. Dessa åtgärder fortsätter under de närmaste dagarna och enligt uppgift från personal på plats ska arbetena vara avslutade i mitten av nästa vecka.

Stambytesgruppen har även meddelat att bastu, WC och källare på Karlsviksgatan 18 kommer att färdigställas oavsett utgången i de pågående samtalen. Arbetena ska vara klara senast måndag, för att möjliggöra besiktning den 3 februari kl. 13.00, enligt tidigare överenskommelse.

Vid samma tillfälle har besiktningsgruppen avsatt tid för:

• lägenheter där man tidigare inte fått tillträde, samt
• anmärkningar som inkommit i efterhand.

Berörda medlemmar ska ha fått information om ungefärliga tider. Besiktningen sker med start högst upp i fastigheten och därefter nedåt, samt i vissa lägenheter i etapp 1 och 2 där besiktning inte kunnat slutföras tidigare. Dusch- och WC-möjligheter kommer att finnas tillgängliga när duschvagnen avvecklas den 5 februari, då tillståndet upphör.

Status – Karlsviksgatan 16 – etapp 4

På Karlsviksgatan 16 har Stambytesgruppen meddelat sina underentreprenörer att flytta bort maskiner och städa efter rivningsarbetena i avvaktan på besked om hur produktion ska återupptas. Vi har haft ett informationsmöte den 1 februari kl 21 i föreningslokalen för berörda medlemmar på K16. Vi återkommer med mer information om nästa steg.

Vattenskador i 3 lägenheter på Karlsviksgatan 16

Samtliga berörda av konstaterade vattenskador har informerats direkt. Har du inte blivit kontaktad behöver du inte vara orolig.

Efter rekommendation från Brandkontoret har föreningen anlitat Sandbergs Fuktteknik, som kommer att:

• genomföra avfuktning
• utföra utökad rivning utanför badrum i varierande omfattning

Arbetet startar kommande vecka och mer information lämnas direkt till berörda.

Besiktningsläget och identifierade brister

I besiktningsprotokollen finns brister som gör att entreprenaden, i nuvarande skick, inte bedöms kunna godkännas vid slutbesiktning. Felen bedöms av fristående konsulter – varav flera har tidigare koppling till, och högt förtroende från, föreningen – som allvarliga ur ett egendomsskydds- och myndighetsperspektiv.

Även om bristerna inte bedöms utgöra någon omedelbar fara för boende som flyttat tillbaka, behöver de åtgärdas för att:

• uppfylla kraven i Boverkets byggregler (BBR)
• uppfylla avtalskrav
• säkerställa fullt försäkringsskydd för fastigheten

I de lägenheter där besiktning kunnat genomföras har man i princip genomgående konstaterat likartade fel i schakten.

Fortsatta kontroller – ljud och schakt

Det är beslutat att genomföra ljudmätningar i etapp 1-3. Avisering skickas ut under kommande vecka. Mätningarna startar på S:t Eriksgatan 19.

Det är även sannolikt att vi behöver utföra så kallade förstörande kontroller (besiktningsterm), vilket innebär begränsade ingrepp för att kontrollera utförandet i schakten, främst från kökssidan där man annars inte kommer åt.

Om du planerar att bygga om ditt kök inom kort ber vi dig att meddela detta via stambyte@karlsvik39.se, så samordnas detta med besiktningsmännen.

Ingreppen innebär normalt:

• ett mindre hål i gipsväggen mot schakt
• vid behov även i skåpsbakstycke

Dessa återställs efter kontroll.

Huvudfrågor som återstår gällande besiktningsanmärkningar

De två största frågetecknen gäller:

• brandskydd i schakten
• ljud från installationer, främst avloppsrör

För att kunna bedöma åtgärdsbehov, omfattning och lämpliga lösningar krävs ytterligare underlag från ovanstående kontroller.

Styrelsens arbete och ekonomiska åtgärder

Styrelsen står inför svåra avvägningar men har löpande stöd av:

• föreningens juridiska ombud via brandkontoret (föreningens försäkringsbolag)
• besiktningsgruppen
• externa konsulter inom bl.a. brand och ljud

Föreningen har innehållit betalningar för konstaterade brister och andra avtalsbrott där motparten ännu inte visat att kraven kan uppfyllas. Samtliga betalningar som innehålls är beräknade enligt försiktighetsprincip.

Vår ambition är fortsatt att nå en lösning tillsammans med Stambytesgruppen och att slutföra arbetena enligt plan. Samtidigt har styrelsen, inom ramen för sitt ansvar, att säkerställa föreningens handlingsutrymme så att projektet kan färdigställas på ett tryggt och ändamålsenligt sätt om en lösning inte skulle uppnås. Ett intensivt arbete pågår därför i denna fråga.

Om ingen överenskommelse nås

Om vi inte kommer i mål med Stambytesgruppen bedömer styrelsen att:

• innehållna medel täcker föreningens risk
• fullgörandeförsäkring kan tas i anspråk
• eventuell överskjutande kostnad kan krävas av motparten

Situation för boende i Karlsviksgatan 16

Vi är fullt medvetna om den oro som situationen innebär, särskilt för boende i K16 med tillfälliga boendelösningar. Styrelsen utreder tillsammans med bostadsrättsjurist om och i vilken omfattning föreningen kan bistå.

Avslutningsvis

Vi arbetar parallellt med flera handlingsalternativ för att säkerställa ett långsiktigt hållbart resultat för föreningen och undvika framtida ekonomiska eller tekniska konsekvenser.

Vi hoppas kunna återkomma med tydligare besked inom de närmaste dagarna.

Med vänlig hälsning

Styrelsen Brf Karlsvik 39